Налог с продажи квартиры: когда он ноль и как его законно уменьшить

Главное правило: минимальный срок владения

Если вы владели квартирой дольше минимального срока — налога нет и декларация не нужна, на этом статья для вас заканчивается. Срок бывает двух видов:

Три года — если квартира:

• ваше единственное жильё (другого жилья в собственности на дату продажи нет; не считается новая квартира, купленная за 90 дней до продажи старой);
• получена в наследство;
• подарена близким родственником — родителями, детьми, супругом, бабушкой, дедушкой, братом или сестрой;
• приватизирована;
• перешла по договору ренты.

Пять лет — во всех остальных случаях: обычная покупка при наличии другого жилья.

Откуда считается срок — здесь теряют больше всего

Дата в выписке ЕГРН — не всегда точка отсчёта, и это спасает от налога чаще, чем кажется:

• Покупка — с даты регистрации права собственности.
• Наследство — со дня смерти наследодателя, а не с оформления. Оформляли год? Этот год уже в зачёте.
• Новостройка по ДДУ — с момента полной оплаты договора, а не со сдачи дома. Три года стройки идут в срок владения. Работает и для переуступки.
• Доля, к которой добавились другие доли — с приобретения первой доли, а не последней.

Срок не вышел: считаем налог правильно

Налог платится не с цены квартиры, а с налоговой базы — и её можно законно уменьшить одним из двух способов.

Способ 1: вычесть расходы на покупку

Купили за 7 млн, продаёте за 8,5 млн — база 1,5 млн, а не 8,5. Расходы подтверждаются договором и платёжными документами. Малоизвестная деталь: при продаже подаренной или унаследованной квартиры можно учесть расходы дарителя или наследодателя, если тот их не использовал для своего вычета.

Способ 2: вычет один миллион рублей

Если расходов не было — приватизация, наследство, дарение — база уменьшается на 1 млн. Продали унаследованную квартиру за 4 млн — налог считается с 3 млн. Вычет даётся раз в год на все продажи вместе, а не на каждую квартиру.

Ставка

С 2025 года действует двухступенчатая шкала: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. База — это уже после вычетов, поэтому даже дорогая квартира с подтверждёнными расходами часто целиком остаётся в ставке 13%.

Правило 70% кадастра: почему занижение цены не работает

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог посчитают от этих 70% — независимо от того, что написано в договоре. Занижать цену бессмысленно для продавца и опасно для покупателя: при расторжении сделки ему вернут только сумму из договора. Осторожный покупатель на такое не согласится — подробнее мы разбирали это в статье о расходах при продаже.

Семьи с двумя и более детьми: налог ноль независимо от срока

Отдельная льгота: семья с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 — если учатся очно) не платит налог с продажи жилья вообще, даже владея им один день. Условия, которые должны выполниться все сразу:

• в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё;
• новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
• на момент продажи семье не принадлежит более 50% другого жилья, которое больше покупаемого.

Льгота работает и для долей детей — это важно при продаже квартир с материнским капиталом.

Декларация: когда, куда и что будет, если забыть

Если срок владения не вышел, декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за продажей, — даже когда налог после вычетов нулевой. Налог платится до 15 июля. Подать проще всего через личный кабинет налоговой — вычеты заявляются прямо в форме.

Не подать — плохая идея: Росреестр передаёт сделки в налоговую автоматически. Она посчитает налог сама, без ваших вычетов, добавит штраф за декларацию и пени. Единственное исключение — продажа с доходом до 1 млн рублей: её можно не декларировать.

Для нерезидентов правила жёстче: ставка 30% и вычеты не положены — но освобождение по минимальному сроку владения работает и для них.

Коротко: порядок действий продавца

• Проверьте срок владения — с правильной точки отсчёта. Вышел — свободны.
• Не вышел — посчитайте базу двумя способами и выберите выгодный.
• Проверьте семейную льготу — возможно, налога нет вообще.
• Сравните с вариантом «подождать до конца срока».
• Продали — декларация до 30 апреля, налог до 15 июля.

Всё это считается за полчаса до выхода в рекламу — агент Welcome 24 делает такой расчёт вместе с оценкой квартиры, бесплатно.