Продать квартиру: сколько это стоит и за что платит собственник

Из чего складываются расходы продавца

Четыре статьи затрат: подготовка документов, нотариус (не всегда), налог с продажи и оплата работы агента. Ещё есть расходы на саму сделку — аккредитив, ячейка, — но их обычно берёт на себя покупатель. Пройдём по каждой.

Документы: сотни рублей, если собирать заранее

Большинство справок для продажи бесплатны или стоят символически:

• Выписки из ЕГРН — об основных характеристиках и о переходе прав. Заказываются через Госуслуги или МФЦ, обходятся от нескольких сотен до пары тысяч рублей в зависимости от формы. Покупатель попросит свежие — с 2023 года посторонним ФИО собственника в выписке не видны, поэтому заказывать их придётся вам.
• Справки о зарегистрированных и об отсутствии долгов — бесплатно в МФЦ или управляющей компании.
• Технический паспорт — нужен не всегда, но покупатели с ипотекой попросят: одна-три тысячи рублей в зависимости от региона и срочности.

Нотариус: когда без него нельзя

Обычная продажа квартиры целиком нотариуса не требует. Он обязателен, если:

• продаётся доля в квартире постороннему покупателю;
• собственник — несовершеннолетний или под опекой;
• стороны сами решили заверить договор для надёжности.

Тариф за обязательное удостоверение — 0,5% от суммы договора, но не больше 20 000 ₽, плюс технические работы нотариуса — обычно ещё 5–10 тысяч. Отдельная строка — нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, купленной в браке: две-три тысячи рублей, и без него сделку могут приостановить.

Налог с продажи: самая большая статья — или ноль

Налог платится не с полной цены квартиры, а с дохода от продажи, и во многих случаях его нет вовсе.

Когда налога нет

Если вы владели квартирой дольше минимального срока, налог не платится и декларация не нужна. Срок — три года, когда квартира: единственное жильё, получена в наследство, подарена близким родственником, приватизирована или перешла по договору ренты. В остальных случаях — пять лет.

Отдельное правило для семей с двумя и более детьми: при продаже жилья ради покупки другого, большего или дороже по кадастру, налога нет независимо от срока владения — при соблюдении условий по срокам покупки и кадастровой стоимости.

Когда налог есть — как его уменьшить

Если продаёте раньше срока, налоговую базу можно сократить одним из двух способов:

• вычесть расходы на покупку — платили 7 млн, продаёте за 8 млн: налог только с разницы в 1 млн;
• применить вычет в 1 млн рублей — выгодно, когда квартира досталась бесплатно: наследство, дарение, приватизация.

Ставка — 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. И важная деталь: если указать в договоре цену ниже 70% кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают от этих 70% — занижение не работает, а покупателя отпугнёт.

Агент: за что вы платите комиссию

Комиссия за продажу — обычно процент от цены квартиры или фиксированная сумма, размер зависит от города, объекта и объёма работы. Что в неё входит:

• Оценка по реальным сделкам, а не по ценам в объявлениях — ошибка в стартовой цене стоит дороже любой комиссии: заниженная отдаёт квартиру дёшево, завышенная «замораживает» продажу на месяцы;
• предпродажная подготовка и реклама: фото, тексты, платные размещения на площадках — их агентство берёт на себя;
• показы и переговоры — агент торгуется за вашу цену и отсеивает «туристов» от реальных покупателей;
• проверка покупателя и его денег: одобрена ли ипотека, откуда средства, нет ли рисков срыва;
• договор, безопасные расчёты и регистрация — юридическая часть сделки до перехода права.

Комиссия платится по факту результата — когда сделка состоялась. Если с вас просят предоплату «за рекламу» без договора и обязательств — это повод попрощаться.

Сделка и регистрация: почти всё оплачивает покупатель

Госпошлину за регистрацию перехода права платит покупатель — это его право собственности. Аккредитив или ячейка стоят от двух до пяти тысяч рублей; кто платит — вопрос договорённости, чаще покупатель или пополам. Продавцу в день сделки остаётся одно: убедиться, что доступ к деньгам открывается только после регистрации права, — и это как раз то, за чем следит ваш агент.

Итог: что заложить в бюджет

• Документы — от нуля до 3–5 тысяч рублей;
• нотариус — ноль при обычной продаже, до 25–30 тысяч при продаже доли;
• налог — ноль при выдержанном сроке владения; иначе считайте с вычетами, до подписания договора;
• агент — по договору, платится из полученных за квартиру денег;
• расчёты и пошлина — как правило, расходы покупателя.

Самая дорогая ошибка продавца — не комиссия и не справки, а неверная цена и налог, о котором вспомнили после сделки. И то и другое считается заранее — агент Welcome 24 в вашем городе сделает этот расчёт на бесплатной консультации, до всяких обязательств.